Comment stopper 
la spéculation immobilière ? table ronde

Rappel des faits

La crise du logement semble sans fin. En dix ans, les prix dans l’ancien ont bondi de 142 % pour les maisons et de 157 % pour les appartements. Les loyers du privé ont augmenté en moyenne de 42 %. Cette crise du logement, dénoncée par la Plate-forme logement des mouvements sociaux et les rapports de la Fondation Abbé-Pierre, a été aggravée par cinq ans de Sarkozy. Sa « France des propriétaires » n’a fait qu’approfondir une logique libérale en matière de logement, qui s’est intensifiée depuis les années 1970. Aujourd’hui, tout est en place pour que l’État s’attaque enfin à la mainmise du marché sur la production du logements. L’Association des élus communistes et républicains organisait la semaine dernière un atelier législatif sur cette question. La nouvelle majorité de gauche au Sénat a déjà voté, il y a quelques semaines, pour « l’encadrement des loyers », une mesure reprise par le candidat Hollande alors « ennemi de la finance ». Qu’en est-il exactement de ces propositions ? Sont-elles suffisantes ? L’Humanité 
engage le débat.

Quels moyens mettre 
en œuvre, dans le secteur privé, pour s’attaquer 
à la spéculation immobilière et foncière ?

Benoît Filippi. Dérapage des loyers en secteur privé, taux d’effort des catégories modestes qui atteint et dépasse les 40 %… la violence sociale du « logement cher » est devenu un enjeu du débat citoyen. Mais cette « crise du logement abordable » découle du dérapage des valeurs immobilières, dont les prix ont doublé ou triplé, selon les secteurs, sur dix ans : on assiste en réalité à une transformation en profondeur du mode de régulation des marchés immobiliers. En rupture avec les Trente Glorieuses et une primo-accession fondée sur l’endettement bancaire, lissée par l’inflation et sécurisée par le pacte salarial fordiste, le nouveau modèle de l’accession est porté par des « acheteurs-revendeurs » qui, pour acheter une pièce supplémentaire, se refinancent par la vente d’un logement précédent ou par un transfert familial (devenu un vecteur de reproduction des inégalités patrimoniales). Cela conduit à une déconnexion structurelle des évolutions prix/revenus et à une poussée des patrimoines immobiliers (aujourd’hui 8 000 milliards d’euros). Cette flambée de l’immobilier se double d’écarts criants des valeurs entre quartiers, allant de 1 à 3,6 à Lille, de 1 à 4,2 à Lyon et de 1 à 9,3 fois en Île-de-France ! Les marchés dictent ainsi des mutations urbaines avec une dynamique de ségrégation sociale et spatiale en « boule de neige » et imposent le mouvement de l’étalement urbain. Changer de mode de régulation de l’habitat et de la ville n’est pas simplement une nécessité pour relancer le pouvoir d’achat dans une période de contraintes économiques : cela constitue un enjeu décisif pour l’égalité territoriale et pour la capacité à relancer le vivre-ensemble. Trois éléments apparaissent essentiels face à la spéculation immobilière et foncière privée. D’une part, l’encadrement à la baisse du niveau des loyers du secteur privé qui doit s’accompagner, en zones tendues, d’un outil de décroissance supplémentaire par décret. D’autre part, on ne pourra desserrer la contrainte foncière qu’en opposant aux mécanismes des marchés des règles de péréquations foncières généralisées. Toute construction privée devrait contribuer au logement social, par péréquation introduite dans le droit des sols sur les opérations de taille suffisante ou par taxation équivalente. Parallèlement, l’encadrement des opérations spéculatives de « ventes à la découpe » doit résulter d’un nouveau « permis de diviser ». Mais seule une nouvelle fiscalité sur les ventes immobilières permettra de s’attaquer efficacement à la financiarisation des marchés immobiliers avec, notamment, une contribution de solidarité urbaine assise sur la survalorisation des quartiers favorisés et la péréquation des plus-values immobilières générées par les politiques urbaines.

Jean-Yves Le Bouillonnec. Avant toute chose, il faut éviter que l’État lui-même favorise la spéculation sur le bâti, et permettre que la revente du patrimoine devienne bien moins intéressante que l’investissement locatif. Je suis favorable à une aide de l’État envers les propriétaires qui souhaitent investir pour construire du logement, à condition que les prix des loyers soient contrôlés et équilibrés. Tout avantage fiscal attribué par l’État doit s’accompagner d’une contrepartie sociale et d’un plafonnement extrêmement strict des loyers. Il n’est plus possible de doubler la mise, d’abord en percevant des loyers élevés, puis au moment de la revente du bien acquis. Il est urgent d’instaurer une mesure fiscale qui désintéresse fortement le gain de la spéculation sur la vente. Un régime de fiscalisation renforcé doit s’appliquer à la transmission de patrimoine ou lors de plus-values foncières de cession des terrains, en particulier lorsqu’ils ont connu une modification des conditions de constructibilité. Quand des maires investissent pour aménager des terrains, des voiries, ce sont les propriétaires qui en tirent bénéfice, car ils vendent leur parcelle non à leur valeur réelle mais à ce que l’on peut y faire, c’est-à-dire la valeur des droits à construire. À l’inverse, quand la collectivité veut préempter un terrain, elle fait une offre sur le prix au mètre carré, et non sur le droit à construire. Cela renforce la nécessité que l’État mette à la disposition des collectivités son patrimoine foncier, comme l’a défendu François Hollande pendant la campagne présidentielle. Jusqu’à maintenant, l’État vend son patrimoine à des prix inabordables pour les collectivités, qui ne peuvent rivaliser avec le secteur privé.

Robert Spizzichino. D’une gestion patrimoniale de l’immobilier, on est passé à une gestion financière des actifs fonciers et immobiliers, avec l’arrivée des banques d’affaires et de leurs fonds d’investissements spéculatifs. On estime ainsi qu’en 2009 la masse globale des profits liés aux activités immobilières s’est élevée à près de 200 milliards d’euros. Ces profits ont doublé depuis trente ans. À côté de cette financiarisation de l’immobilier, l’impact de la mondialisation sur la ville a renforcé la « ville business » et la marchandisation accrue de tout ce qui touche son édification et son fonctionnement, avec des conséquences désastreuses : ségrégation spatiale et sociale, étalement urbain, allongement des déplacements et dégradation de la qualité de vie tant dans les grandes villes que dans l’espace périurbain. Au Front de gauche, nous pensons qu’il faut agir vite et de manière forte pour casser ces mécanismes lors de la prochaine mandature. En premier lieu, nous souhaitons nous attaquer au foncier, le cœur du système, en sortant progressivement le sol des mécanismes de marché, et en le rendant à la collectivité publique. À court terme, cela signifie le recours systématique à la location des sols par la collectivité publique et ses outils, le renforcement des moyens réglementaires et financiers d’appropriation publique, la 
remise en cause des calculs de charges foncières de manière à y intégrer le coût réel de l’urbanisation dégagé de toute appréciation de plus-value, la cession de terrains publics à des prix en fonction des objectifs sociaux et environnementaux sans obliger les hôpitaux et les universités à en faire des moyens d’équilibrer leurs budgets… À plus long terme, nous sommes partisans d’une grande loi foncière liée à la planification écologique pouvant aller jusqu’à des dispositions constitutionnelles pour assujettir plus clairement le droit de propriété à l’intérêt général. Ensuite, il faut une taxation forte de toutes les plus-values spéculatives et des mesures de limitation des rétentions foncières incitant les particuliers et les entreprises à remettre rapidement en circulation – et si possible aux collectivités – leurs biens fonciers. Enfin, un blocage immédiat temporaire des loyers publics et privés devra être appliqué jusqu’à la mise en place d’un système d’encadrement permettant, notamment, la baisse des loyers dans le privé dans certaines zones, avec des mesures adaptées pour les petits propriétaires bailleurs, en particulier les retraités. Pour ce faire, il faut créer un vrai livre foncier modernisant l’actuel Conservatoire des hypothèques et, dans le cadre d’un service public de l’habitat, nous donnerons à une Agence nationale foncière, sorte de tête de réseau des établissements publics fonciers, les moyens juridiques et financiers d’une intervention accrue.

Dans cette lutte contre la marchandisation de l’habitat, quel rôle doit jouer le logement social ?

Jean-Yves Le Bouillonnec. Même si on peut mobiliser le secteur privé, on ne pourra répondre aux besoins qu’à la condition que les bailleurs sociaux développent et diversifient leur offre. Il faut rétablir une part importante de logements très sociaux, les Plai, que les bailleurs HLM ont construits en trop petit nombre ces dernières années en raison de la raréfaction des aides de l’État. Dans les régions denses, il n’y a pas d’offre intermédiaire entre l’accès au logement et l’accès à la propriété. Relancer la construction de ce type de logement est donc indispensable, de même que la révision des plafonds de ressources instaurés par la loi Boutin : ils privent toute une partie de la population de l’accès au logement social. Or, certaines personnes qui gagnent l’équivalent de trois Smic doivent pouvoir rester dans le parc HLM car elles y jouent un rôle social important dans ces habitats collectifs. Enfin, il faut élaborer un nouveau type de logements HLM, encore plus sociaux. Lesquels pourraient accueillir ceux qui sortent des centres d’hébergement ou servir à régler le passage du logement étudiant ou de jeune travailleur à un logement normal. Certains bénéficiaires du Dalo ont des ressources, comme le RSA, qui ne leur permettent pas de payer le loyer, y compris dans les plafonds les plus bas que sont les Plai.

Robert Spizzichino. Les ménages les plus modestes (ceux appartenant aux trois premiers déciles de revenus) sont logés à part égale entre le parc social et le parc privé. Si 40 % environ sont propriétaires de leur logement, souvent dans des zones rurales et dans des logements dégradés, un tiers sont locataires dans le parc HLM, et une même proportion sont locataires dans le parc privé. Donc nous sommes conscients qu’il faudra que notre lutte porte à la fois sur le secteur social et sur le secteur privé, et qu’en matière d’aménagement du territoire, tout reste à faire pour le périurbain déstructuré et pour les zones rurales, réservoirs de voix du Front national. Mais le logement social, tant en 
locatif qu’en accession, reste un outil essentiel de notre politique : il faut construire beaucoup dans les zones tendues pour satisfaire les demandes et accélérer les mobilités résidentielles (200 000 logements sociaux par an). Sans oublier que le logement social doit servir de référence en matière de qualité, de prise en compte des exigences écologiques, de maîtrise des charges et de qualité de service.

Benoît Filippi. Le logement social – repensé dans sa logique de service public et dégagé des dérives auxquelles il a été soumis – doit redevenir la composante essentielle d’une politique de réponse aux besoins sociaux et d’une nouvelle régulation des marchés locaux de l’habitat. Mais, en l’état, la flambée sur quinze ans des prix immobiliers asphyxie les capacités d’offre du parc social, pris en tenaille entre l’enchérissement du foncier et la chute de la mobilité dans son parc. C’est donc la taxation des survalorisations par quartiers et des plus-values privées qui doit asseoir financièrement un nouvel essor du logement social et des politiques de réparation urbaine. Au-delà du doublement du plafond du Livret A, on doit aborder la question du financement pérenne d’aides à la pierre substantielles –  une fois refusé le modèle de ventes de parc social préparé par Sarkozy. Selon notre évaluation, le programme de construction proposé par François Hollande suppose en fait un accroissement de 3 milliards des aides à la pierre, la consolidation des contributions des collectivités locales et le retour du 1 % : les contributions de solidarité urbaine sur les transactions et les contributions sur les loyers chers seront donc des arbitrages essentiels.

Dans cette bataille, quelle place 
pour les citoyens et les locataires ?

Jean-Yves Le Bouillonnec. La participation des locataires est essentielle, notamment pour élaborer de nouveaux moyens de financement, par exemple sur la question de l’aide au logement. Dans le secteur privé, il faut apaiser le rapport locatif, en instaurant une véritable garantie des risques locatifs pour les propriétaires. Pas sous la forme d’une assurance comme l’a fait le précédent gouvernement, excluant de facto de nombreux propriétaires et locataires de cette garantie, mais au travers d’une mutualisation et d’un dispositif universel offrant à tous les locataires une garantie de paiement de leur loyer. Enfin, la commission de médiation, instrument de concertation entre propriétaires et locataires, ne fonctionne plus et doit être relancé afin de faire évoluer le droit du locataire à côté de celui du propriétaire.

Benoît Filippi. La mobilisation sociale des locataires comme la création d’observatoires locaux diffusant des barèmes de ces loyers encadrés seront décisives pour mettre en œuvre l’encadrement des loyers. Plus largement, la participation citoyenne est essentielle pour fixer le nouveau rôle du parc social et infléchir des politiques d’habitat et d’urbanisme.

Robert Spizzichino. Nous ne voulons pas noyer nos propositions dans des formules creuses de gouvernance et de concertation qui peuvent masquer pas mal de manipulations. Nous pensons que les habitants ont une vraie vision des enjeux, et qu’ils ont une expertise sur la ville et l’habitat que nous voulons mettre en place via un cadre législatif renouvelé. Cette implication populaire passera aussi par la mise en place de formations d’éducation populaire ou un statut de l’élu social. Sans oublier la promotion vigoureuse de l’habitat coopératif participatif.