Marseille : ville populaire, prix des logements aristocratiques

Marseille, correspondant régional.

Désespérément vide. Cette villa T4 de 93 mètres carrés, dans un lotissement de 25 unités au pied des collines, dans les quartiers Nord de Marseille, ne trouve pas acheteur. Achetée sur plan il y a trois ans pour une valeur d’environ 250 000 euros, ce type de villa se vendait autour de 300 000 euros il y a deux ans. Désormais, le propriétaire investisseur en demande 372 000 euros… En face, dans le bureau de vente d’un nouveau programme (des appartements), le bagout des commerciaux (« la campagne à la ville », « un cadre de vie privilégié et une douceur de vie préservée », « réalisation haute qualité environnementale ») ne trouve même plus une oreille de passage. On ne pleurera pas sur le sort du promoteur (l’un des leaders du marché) : il avait acheté les terrains il y a plusieurs années avant de les « geler » pour mieux profiter de l’augmentation des prix du foncier. Ce qui ne l’empêche pas de retarder le lancement des travaux et la signature définitive des contrats de vente, plaçant dans l’embarras les futurs propriétaires, dont les offres de prêt émises par les banques arrivent bientôt à expiration.

Bref, à Marseille, le marché de l’immobilier a la gueule de bois. Le nombre de transactions a considérablement chuté en 2008, les délais de vente s’allongent et les stocks enflent, mais les prix ne baissent pas encore de manière significative, comme si promoteurs et propriétaires faisaient le gros dos en laissant passer l’orage. Faute de réajustement, voire de dégringolade, le prix moyen dans le neuf s’établit à 3 700 euros le mètre carré (hors parking), ce qui fait de Marseille la troisième grande ville la plus chère de France, derrière Paris et Nice, mais devant Lyon, Toulouse et Montpellier. Neuf et ancien confondus, il faut « cracher » en moyenne 3 000 euros par mètre carré. À la location, également, Marseille occupe la troisième place du podium avec une moyenne de plus de 11 euros par mètre carré.

Tout ceci à mettre en rapport avec quelques autres chiffres : un tiers de la population marseillaise vit en dessous du seuil de pauvreté, la moitié n’est pas imposable et les quatre cinquièmes sont éligibles au logement social. 22 000 demandes de dossiers submergent d’ailleurs les bureaux des bailleurs sociaux. Avec 19 % de logements sociaux, la ville s’approche de la proportion de 20 % imposés par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain, votée en 1999). Le manque à gagner y est malgré tout de quelques milliers d’unités. Surtout, la composition sociale de Marseille impose des besoins en la matière qui vont bien au-delà des 20 %, qui, dans l’esprit du législateur, constituent plus un seuil qu’un plafond. Or le rythme annuel de construction atteint péniblement un millier d’unités. À population constante, il faudrait donc des décennies pour satisfaire les besoins des Marseillais.

Christophe Deroubaix