QUESTIONS ET REPONSE : Les crédits subprime

Voici un extrait intéressant de la lettre Vernimmen (Finance d’entreprise / HEC) d’ocotbre 2007...

"QUESTIONS ET REPONSE : Les crédits subprime

Le montant de la dette immobilière aux Etats-Unis est de l’ordre de 10.000 Md$, soit les ¾ du PIB. Cette dette se répartit en plusieurs catégories selon la solvabilité des emprunteurs (prime et subprime, voir near prime ou Alt-A) et la nature des taux d’intérêt : variables ou fixes.

Repartition de la dette Les ménages prime qui représentent à peu près 40 % des ménages américains ont connu peu ou pas de défaut de paiements sur leurs crédits ou emprunts passés. A l’opposé se trouvent les ménages subprime qui ont connu plusieurs défauts de paiement dans le passé et qui représentent 15 % des foyers américains. Le reste (45 %) est une sorte de marais, le near prime ou Alt-A, qui regroupe des emprunteurs sans justificatif de revenus stables ou avec un historique de crédit moyen.

Le volume des crédits subprime accordés aux Etats-Unis est de l’ordre de 1.300 Md$, soit 13 % du total des prêts immobiliers. Ils sont principalement à taux variable (à 65 % contre 35 % à taux fixe), alors que les taux de crédits prime sont seulement à 20 % à taux variable.

Le développement des prêts subprime a permis l’accession à la propriété de nombreux foyers américains : depuis 10 ans, le taux de propriétaires est passé de 65 à 69 %, et plus de la moitié du gain est due aux acheteurs subprime.

Ces crédits rapportent en général aux prêteurs 2 % de plus que les crédits immobiliers classiques, ce qui expliquent qu’environ les 2/3 de ces crédits ont été acquis directement ou indirectement (via des RMBS, Residential Mortgage Backed Securities) par des investisseurs en quête de rendement, dont certains avaient oublié la loi d’airain de la finance : une rémunération plus élevée traduit à un risque plus élevé.

De nombreux prêts subprime ayant été accordés depuis 2 – 3 ans avec des taux d’intérêt initiaux bas et fixes qui s’accroissent contractuellement au bout de 2 – 3 ans. Un nombre grandissant de ménages américains subprime a donc vu en 2007 et verra en 2008 le poids de ses mensualités de crédit s’alourdir fortement (de 30 % et plus) :

Prêts subprime avec ajustement des taux d’intérêt (Md$)

Prêts subprime avec ajustement des taux d’intérêt Dès lors, il n’est pas étonnant que le pourcentage de crédit subprime pour lesquels les emprunteurs ne peuvent plus faire face à leurs échéances et pour lesquels le bien est saisi par le prêteur est en train d’exploser : 4 % en 2006, 6 % en 2007, 10 % estimé en 2008.

Extrait lettre Vernimmen octobre 2007, ici